Kat irtifakı tesisi ve kat mülkiyetine geçiş işlemlerinde arsa payının dağıtımının 6306 sayılı kanun uygulamaları kapsamında değerlendirilmesi
No Thumbnail Available
Date
2018
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Ankara: Ankara Üniversitesi:Fen Bilimleri Enstitüsü: Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı
Abstract
Türkiye kentlerinde anagayrimenkullerin bağımsız bölümlerinin arsa payı oranlarının dağıtımının genel olarak hatalı olduğu, arsa payı dağıtımının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile uyumlu olmadığı ve bu durumun kentsel dönüşüm uygulamaları ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun uygulamalarında önemli sorunların yaşanmasına neden olduğu gözlenmektedir. Özellikle 6306 Sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra kat maliklerinin kendi taşınmazlarının (mesken, dükkân, mağaza gibi) bulundukları binadaki diğer taşınmazlara göre daha değerli olduğunu ileri sürerek arsa payının düzeltilmesi davası açtıkları ve bunun da dönüşüm projelerinin yavaşlamasına neden olduğu dikkati çekmektedir. Belirtilen kapsamda bu çalışmanın amacı, anagayrimenkullerin bağımsız bölümlerinin arsa paylarının dağıtımının mevcut durumu, arsa payı tahsisinde yapılan hatalar ve yaşanan sorunların seçilmiş taşınmazların analizleri ve mahkeme kararları çerçevesinde incelenmesi, kat malikleri ve gayrimenkul proje geliştirme ve inşaat firmalarının yöneticileri ile yapılan görüşmelerin sonuçlarına göre değerlendirilmesidir. Araştırmada örnek olarak İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Bostancı Mahallesinde saha çalışması yapılarak seçilmiş taşınmazların değerleri tespit edilmiş ve taşınmazların değerlerini etkileyebilen değişkenlerin tespiti ile taşınmaz değerlerine etki oranları; piyasa değeri (karşılaştırmalı satış analizi) ve gelir yöntemi (hasıla kapitalizasyonu (kira çarpanları) sonuçları ile önceki araştırmaların sonuçları birlikte kullanılarak tespit edilmiştir. Buna ilave olarak emlak ofisleri, proje geliştirme ve inşaat firmalarının yöneticileri ile yapılan görüşmelerin sonuçlarına göre arsa payı dağıtımının neden olduğu sorunların tespiti ve olası çözüm önerileri katılımcı bir yaklaşım ile ortaya konulmuştur. İnceleme sonuçlarına göre binaların yapım tarihinde belirlenen arsa paylarının bağımsız bölümlerin nitelikleri ve değerleri ile uyumlu olmadığı, açılan davalarda genellikle arsa paylarının yeniden dağıtımına hükmedildiği ve yeni arsa payları dağıtımının bilirkişiler tarafından bağımsız bölümlerin güncel nitelikleri ve değerlerine göre işlem yaptıkları saptanmıştır. Anataşınmazların arsa paylarının dağıtımının neden olduğu sorunların çözümlenmesi, çok katlı yapılarda arsa payının değerleme raporuna dayalı olarak tespit edilmesi ve taşınmaz değerleme çalışmalarının açıkça önemi ve hanelerin servetlerine etkisini ortaya koymaktadır. Mahkemelerce alınan bilirkişi raporlarında mevcut uygulama yerine üniversitelerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümlerinin lisans ve lisansüstü programlarından mezun olan uzmanlarca hazırlanması ve özellikle kat irtifakı tesisi ve kat mülkiyetine dönüşümde arsa payı tespiti ve dağıtımının anılan uzmanlarca hazırlanacak değerleme raporlarına dayalı olarak yapılması, arsa payı tespitinin yeniden yapılmasına ilişkin davaların ortadan kalkmasına imkan verecek ve özellikle kentsel alanda dönüşüm ve yenileme uygulamalarının kolaylıkla yapılmasına önemli ölçüde katkı yapılabilecektir.
Description
Keywords
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Anataşınmaz, Bağımsız bölümlerin arsa payları, Riskli yapı ve riskli alan, 6306 Sayılı Kanun uygulamaları